Enquanto o valor médio do metro quadrado avança no ranking nacional, imóveis de alto padrão registram descontos de até 40% por excesso de oferta na cidade.
Quem pensa em comprar ou vender um imóvel no Guarujá neste ano encontra um cenário dividido. De um lado, os números gerais do mercado indicam valorização consistente ao longo dos últimos doze meses. De outro, o segmento de luxo, historicamente um dos pilares da economia local, atravessa um momento de ajuste, com excesso de oferta pressionando os preços para baixo. Entender essa diferença é essencial para quem avalia investir na cidade ou simplesmente acompanha o comportamento da economia guarujaense.
O que dizem os números do metro quadrado
Segundo o Índice FipeZAP Residencial, atualizado em maio de 2026, o valor médio do metro quadrado para venda em Guarujá está em R$ 6.784, com valorização acumulada de 7,53% nos últimos doze meses e alta mensal de 0,84%. O resultado coloca a cidade na 37ª posição entre os 56 municípios monitorados pela pesquisa, que utiliza como base os anúncios de venda residencial publicados no portal Zap Imóveis. Esse ritmo de valorização acompanha, em parte, um movimento mais amplo observado no litoral paulista, onde cidades vizinhas como Santos também registraram avanços expressivos nos preços dos imóveis ao longo do último ano, impulsionadas pela demanda por segunda residência e locação de temporada.
Esse desempenho positivo, no entanto, não é uniforme entre os diferentes perfis de imóvel. Bairros e condomínios voltados ao público de média renda seguem em ritmo de crescimento estável, beneficiados por uma procura constante de quem busca o litoral como opção de moradia permanente ou investimento para locação por temporada, prática que ganhou força na região após a pandemia, quando parte dos trabalhadores remotos passou a considerar cidades litorâneas como alternativa de moradia.
Por que o mercado de luxo perde força
O cenário muda quando o olhar se volta para o segmento de altíssimo padrão. Reportagem da revista Exame mostrou que o excesso de oferta, somado à percepção de insegurança urbana e ao aumento no custo de manutenção de imóveis, tem travado o mercado de luxo na cidade, forçando cortes de até 40% nos preços anunciados. Condomínios tradicionais, caso do Jardim Acapulco, enfrentam represamento de unidades à venda, com liquidez mínima e prazos que podem chegar a quatro anos até o fechamento de um negócio, de acordo com dados compilados por consultoria especializada no setor.
Esse descompasso entre o segmento popular e de médio padrão, que segue aquecido, e o segmento de altíssimo luxo, que perde velocidade, reflete uma mudança no perfil de quem investe em segunda residência na Baixada Santista. Compradores desse nicho tendem a ser menos dependentes de financiamento bancário, o que os torna menos sensíveis a variações na taxa Selic, mas mais exigentes quanto a segurança, infraestrutura e retorno em prazos mais curtos. Quando esses fatores não estão alinhados, a tendência é de represamento de estoque, exatamente o que vem sendo observado em parte dos condomínios de alto padrão do município.
O papel do túnel Santos-Guarujá no médio prazo
Um fator que deve influenciar diretamente a economia e o mercado imobiliário da região nos próximos anos é a construção do túnel imerso que vai ligar Santos a Guarujá por baixo do canal portuário. Em abril deste ano, o governo federal e o governo do Estado de São Paulo formalizaram, com garantia da União, uma operação de crédito de R$ 2,5 bilhões junto ao Banco do Brasil para viabilizar a participação paulista no projeto, que tem investimento total estimado em R$ 6,8 bilhões, somando recursos do governo federal, do Estado e da iniciativa privada, segundo a Agência Brasil.
O túnel será o primeiro do tipo na América Latina e deve reduzir o tempo de travessia entre as duas cidades, hoje em torno de uma hora pela rodovia, para cerca de cinco minutos. As obras têm início previsto ainda em 2026, com prazo de conclusão estimado para o final de 2030 ou início de 2031, conforme os diferentes cronogramas divulgados pelo governo. Um projeto de infraestrutura dessa magnitude tende a impactar a valorização de bairros próximos aos futuros acessos da obra, mas especialistas do setor costumam alertar que apresentar o cronograma como garantia de valorização imediata é precipitado, já que empreendimentos desse porte historicamente sofrem atrasos em suas diferentes etapas de execução.
Para quem avalia comprar ou vender um imóvel no Guarujá neste momento, o cenário pede cautela e análise segmentada. Olhar apenas para a média geral do metro quadrado pode esconder realidades bem diferentes entre bairros populares, médio padrão e condomínios de luxo, cada um seguindo uma lógica própria de oferta, demanda e liquidez. Acompanhar de perto tanto os índices divulgados por fontes como o FipeZAP quanto o andamento de obras estruturantes, caso do túnel Santos-Guarujá, é o caminho mais seguro para quem quer tomar decisões bem informadas sobre o mercado imobiliário da região nos próximos anos.
Fontes consultadas:
- Exame: https://exame.com/mercado-imobiliario/luxo-no-litoral-paulista-perde-valor-e-forca-liquidacao-de-estoques/
- Myside Guia Imóveis (dados FipeZAP): https://myside.com.br/guia-imoveis/valor-metro-quadrado-guaruja-sp
- Agência Brasil: https://agenciabrasil.ebc.com.br/economia/noticia/2026-04/bb-concede-credito-para-participacao-de-sp-no-tunel-santos-guaruja
- ISTOÉ Dinheiro: https://istoedinheiro.com.br/sem-tarcisio-uniao-e-sp-assinam-emprestimo-de-r-257-bi-para-financiar-tunel-santos-guaruja
